Come Calcolare il Tasso di Rendimento di un Immobile

Co-redatto da Carla Toebe

Gli immobiliaristi si basano su una serie di informazioni per trattare le proprietà che producono un reddito - per esempio, l'appetibilità attuale della localizzazione dell'immobile e/o i potenziali cambiamenti attesi nel quartiere sono due fattori abbastanza comuni. Un'informazione fondamentale per permettere agli investitori di prendere una decisione viene chiamata "tasso di rendimento" (o "cap rate" nell'accezione anglosassone abbreviata). Il tasso di rendimento (espresso come rapporto tra reddito netto prodotto dall'immobile e il suo prezzo d'acquisto) consente agli investitori di confrontare diversi immobili attraverso la stima del tasso di ritorno dell'investimento fatto con l'acquisto della proprietà. Per calcolare il tasso di rendimento di casa tua, leggi i seguenti passaggi!

Parte 1

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Calcolare il Tasso di Rendimento

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Calcola il reddito lordo annuo dell'immobile su cui si è investito. Il reddito lordo di una porzione di immobile dovrebbe essere principalmente dato dalla lista degli affittuari. In altre parole, quando un immobiliarista acquista un fabbricato, di solito ne ricava del denaro essenzialmente affittandolo a degli inquilini. Tuttavia, questa non è l'unica possibile fonte di reddito - redditi diversi potrebbero derivare anche da distributori automatici o lavatrici a gettoni, ecc.
- Per esempio, supponiamo di aver appena acquistato una casa che vorremmo dare in affitto ad un canone di €750/mese. A questo canone, ci aspetteremmo di incassare 750 × 12 = €9.000 all'anno di reddito lordo prodotto dalla proprietà.
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Sottrai dal reddito lordo i costi operativi relativi alla proprietà. Ogni immobile implica dei costi operativi. Di solito, si tratta di costi di manutenzione, assicurazione, tasse e di gestione dell'immobile. Usa delle stime molto accurate di questi costi, e sottraili dal reddito lordo che hai calcolato prima. Così si determina il reddito netto del fabbricato.
- Per esempio, supponiamo che dopo aver stimato l'immobile da affittare, abbiamo calcolato che dovremo sostenere ogni anno €900 di costi per la gestione dell'immobile, €450di manutenzioni, €710 di tasse e €650 di assicurazione. 9.000 - 900 - 450 - 710 - 650 = €6.290, il reddito netto della nostra proprietà.
- Da notare che il tasso di rendimento non tiene conto dei costi commerciali e finanziari legati all'acquisto dell'immobile - inclusi quelli legati alla compra-vendita dell'immobile, all'iscrizione dell'ipoteca, alle commissioni, ecc. Infatti questo tipo di costi dipendono dalla levatura dell'investitore e dai suoi rapporti con l'istituto erogante e sono di natura variabile, quindi influirebbero negativamente sulla neutralità del confronto che il tasso di rendimento intende offrire.
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Dividi il reddito netto per il prezzo di acquisto dell'immobile. Il tasso di rendimento è dato dal rapporto tra il reddito netto della proprietà e il suo originario prezzo o costo in linea capitale. Il tasso di rendimento viene espresso sotto forma di percentuale.
- Supponiamo di aver acquistato l'immobile a €40.000. Fornito questo dato, disponiamo di tutti gli elementi necessari per determinare il tasso di rendimento. Qui di seguito:
  - €9.000(reddito lordo)
  - -€900 (costi di gestione)
  - -€450 (costi di manutenzione)
  - -€710 (tasse)
  - -€650 (assicurazione
  - = €6.290 (reddito netto) / €40.000 (prezzo d'acquisto) = 0.157 = tasso di rendimento 15,7%
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Parte 2

Parte 2 di 2:

Uso Intelligente del Tasso di Rendimento

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Usa il tasso di rendimento per confrontare velocemente diverse opportunità di investimento simili. Il tasso di rendimento rappresenta fondamentalmente il ritorno percentuale stimato che un investitore potrebbe ottenere con un acquisto immobiliare effettuato in contanti. Per questo motivo, il tasso di rendimento è un buon indicatore da usare per confrontare un potenziale acquisto con altre opportunità di investimento di simile natura. Il tasso di rendimento permette di effettuare confronti semplici e veloci dei potenziali introiti provenienti da proprietà immobiliari acquistate a scopo di investimento, e può essere utile per restringere la lista delle scelte possibili.
- Per esempio, supponiamo di dover valutare l'acquisto due porzioni immobiliari nello stesso quartiere. Una ha un tasso di rendimento dell'8%, mentre l'altra del 13%. Questo confronto iniziale fa propendere per il secondo immobile - ci si aspetta che questo generi più denaro per ogni euro speso.
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Non usare il tasso di rendimento come unico indicatore per determinare la bontà di un investimento. Sebbene il tasso di rendimento offra la possibilità di fare dei confronti facili e veloci tra due o più porzioni immobiliari, non è certo l'unico elemento da tenere in considerazione. Gli investimenti immobiliari possono essere abbastanza complicati - investimenti apparentemente semplici potrebbero diventare oggetto di speculazioni di mercato e di eventi imprevisti che vanno al di là della portata del semplice calcolo del tasso di rendimento. Come minimo, dovresti anche considerare il potenziale di crescita del reddito prodotto dall'immobile come anche le variazioni di valore della proprietà stessa.
- Per esempio, supponiamo di acquistare una porzione immobiliare a €1.000.000 e che ci aspettiamo di farci ogni anno €100.000 - quindi ci aspettiamo di avere un tasso di rendimento del 10%. Se il mercato immobiliare locale si modifica, e il valore dell'immobile aumenta a €1.500.000, improvvisamente avremmo un tasso di rendimento meno profittevole pari al 6,66%. In questo caso potrebbe essere saggio vendere l'immobile e investire i relativi profitti in un altro investimento.
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Usa il tasso di rendimento per giustificare il livello di reddito dell'immobile. Se si è a conoscenza del tasso di rendimento medio nella zona in cui è ubicato l'immobile, si può usare questa informazione per determinare il reddito che la proprietà deve produrre affinché l'investimento "valga la pena". Per farlo, basta moltiplicare semplicemente il prezzo richiesto per l'acquisto per il tasso di rendimento di immobili simili nella zona, e si trova il reddito netto "consigliato". Da notare che si tratta semplicemente di risolvere un'equazione (reddito netto / prezzo richiesto) = tasso di rendimento per "reddito netto".
- Per esempio, se abbiamo acquistato un immobile per €400.000 in una zona in cui la gran parte delle proprietà similari hanno un tasso di rendimento di circa l'8%, potremmo calcolare il nostro reddito "consigliato" moltiplicando 400.000 × 0,08 = €32.000. Questo rappresenta il reddito netto che l'immobile dovrebbe produrre ogni anno per avere un tasso di rendimento dell'8%, quindi dovremmo fissare di conseguenza il relativo canone di affitto.
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Consigli

Se possibile, verifica sempre il reddito che si pretende derivi dall'immobile, così come le spese. Una condizione che andrebbe associata a un'offerta di acquisto di un immobile dovrebbe prevedere la verifica del contratto di affitto per controllare la lista degli affittuari. Le spese si potrebbero controllare contattando fornitori terzi.
Quando si stima il valore di un immobile, i periti controllano i prezzi di vendita di immobili simili e il valore di sostituzione dell'immobile, così come si servono anche di un approccio basato sul reddito prodotto. Quest'ultimo considera il ritorno necessario del capitale e del debito.

Avvertenze

Il tasso di rendimento non tiene conto dei rischi futuri. L'investitore non può fare affidamento sul tasso di rendimento per supporre che l'immobile sia in grado di assicurare il reddito o il valore attuale. L'immobile e i relativi affitti si possono apprezzare o deprezzare. Le spese potrebbero contestualmente aumentare. Il tasso di rendimento non può offrire nessun tipo di previsione sui rischi futuri.