La Francia ha un paesaggio ricco e variegato che comprende splendide spiagge e litorali sui versanti mediterraneo e atlantico, uno spettacolare paesaggio montano su Alpi, Pirenei e Massiccio Centrale e un clima prevalentemente temperato che permette di godere di tali bellezze.

La Francia è la seconda destinazione più apprezzata dagli europei per l'acquisto di un immobile all'estero (la Spagna è la prima). Si stima che centinaia di migliaia abbiano hanno comprato una proprietà in questo paese e ogni anno sembra che il numero aumenti. Naturalmente, l'acquisto e la procedura legale sono tutt'altro che insormontabili – bisogna avere un po' di pazienza e fiducia.

Se sei intenzionato ad acquistare un immobile in Francia, le ricompense – inutile dirlo – sono enormi, ma è sempre bene assicurarsi di non commettere errori che potresti rimpiangere in futuro. Il primo suggerimento è assumere un avvocato che parli italiano e ti dia consigli su tasse e mutui. Per riceverne altri continua a leggere l'articolo.

Passaggi

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    Considera perché l'acquisto di un immobile in Francia è una buona idea.
    • Ottimo stile di vita: i francesi apprezzano enormemente le cose belle della vita e sono considerati (e si considerano) persone molto colte. Il cibo e il vino di ottima qualità costituiscono due dei loro pregi e hanno un ritmo di vita rilassato che dà loro il tempo di godere delle "gioie della vita".
    • Prezzo: il tenore di vita è più conveniente rispetto a dieci anni fa. La Francia ha conosciuto un aumento medio dei prezzi degli immobili dell'80% dal 1997 e i prezzi in alcune aree continuano ad aumentare di valore di circa il 10% annuo.
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    Sii realista, però. La possibilità di prendere una casa in pietra – simbolo dell'abitazione francese – in campagna, con vista sulle colline baciate dal sole, per 36.000 € è sempre più remota. Il maggiore interesse sviluppatosi per questo genere di proprietà da parte degli acquirenti esteri, e quindi la maggiore concorrenza da parte dei francesi in cerca di un rifugio nelle zone rurali, rendono il sogno di un immobile rustico da ristrutturare più difficile da realizzare. Questo non vuol dire che case simili non esistano più, ma che è più complicato trovarle. È possibile anche che venga richiesto un supplemento di 85.000 € per renderla abitabile, ma 120.000 € per un angolo di pace forse sembra un po' troppo.
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    Considera le zone più conosciute in Francia. Tra vari paesi, la Francia effettivamente ha molte cose: città popolate da persone colte, grandi spiagge, montagne imponenti, colline e fiumi serpeggianti. In generale, le regioni della Bretagna e della Normandia situate a nord-ovest sono isolate, hanno scogliere rocciose e spiagge battute dal vento, mentre la Costa Azzurra, situata sul litorale meridionale che affaccia sul Mediterraneo, è incredibilmente bella, ricca di spiagge di sabbia dorata, ristoranti lussuosi e porticcioli in cui l'attracco costa fior di quattrini. La maggior parte della Francia si trova tra due estremi geografici e culturali.
    • Parigi. Parigi è la capitale e detta le tendenze al resto del paese. Gli affari più importanti della Francia sono condotti qui e le persone più influenti, governanti e politici risiedono nella parte settentrionale della città. Culturalmente, Parigi è sede di diversi musei, teatri lirici e gallerie, e innumerevoli cinema e sale di intrattenimento. Proprio come in ogni grande città, i prezzi degli immobili nelle zone centrali sono costosi. Si farebbe fatica a trovare un monolocale per meno di 200.000 €, ma a 30 minuti dal centro della città con il treno, ad esempio, per 100.000 € si può comprare un appartamento con camera da letto in periferia vicino a Disneyland Paris.
    • Francia centrale e sud-occidentale. Verso sud, la Loira, conosciuta per i suoi vigneti, castelli e fiumi, è una terra dove il tempo sembra essersi fermato da un paio di secoli e il luogo più bello in cui acquistare un immobile è nella regione di Limousin. Ancora più a sud c'è la Dordogna, nel sud-ovest della Francia, che ha il soprannome di "Piccola Britannia". Questa regione è davvero pittoresca, piena zeppa di case in pietra color caramello, verdi colline e valli.
      • Nella Loira è possibile comprare una proprietà per 170.000 € con due stanze in buono stato. Una casa d'epoca costa dai 400.000 € a seconda delle condizioni. In Dordogna, una casa pittoresca di tre camere da letto in un grazioso villaggio costa intorno ai 500.000 €.
    • Costa meridionale della Francia. Andando a est verso l'Italia e superando le città cosmopolite di Montpelier e Marsiglia, si arriva sulla scintillante Costa Azzurra e in Provenza nell'entroterra. Per molte persone è il sogno francese, poiché la regione offre uno stile di vita sofisticato, che si tratti di cenare presso un ristorante sul porto o sorseggiare un bicchiere di vino in un caffè in collina che domina sul blu lucente del Mediterraneo.
      • Non sarebbe insolito pagare 1 milione di euro o più per una villa con vista situata nell'entroterra e molto di più per una vicino al mare e con vista mare. Detto questo, un appartamento con una camera da letto nel centro di Nizza, ad esempio, può costare € 150.000.
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    Acquista il tuo immobile in Francia. È essenziale avvalersi di un avvocato che parli italiano. Anche la presenza del notaio (notaire) è obbligatorio durante la procedura d'acquisto. Non farti ingannare dal pensiero che il notaio si prenderà cura dei tuoi interessi legali, perché non lo farà, in quanto si tratta di un mero funzionario che lavora per lo Stato non per l'acquirente o il venditore, anche se, confusamente, i notai spesso agiscono anche come agenti immobiliari.
    • Una volta che la vendita verrà negoziata, il notaio prepara un contratto iniziale, il compromesso per la vendita, che deve essere firmato da entrambe le parti. Al momento della firma, l'acquirente paga una caparra del 10%, con il saldo dovuto al termine. Per legge, vi è poi un periodo di riflessione di sette giorni, durante il quale il compratore può recedere dall'acquisto se lo desidera.
    • Segue un periodo generalmente di 10-12 settimane in cui vengono effettuate ricerche. Alla fine di questo periodo, si sottoscrive il contratto definitivo, il cosiddetto "acte de vente", davanti al notaio e la proprietà passa all'acquirente. Le varie tasse e imposte, compresa l'imposta di trasferimento della proprietà e le spese del notaio, si pagano in questo momento, dopodiché l'atto di vendita viene registrato al catasto.
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    Preparati a far fronte alle spese più importanti. Al momento dell'acquisto dell'immobile si pagano varie tasse. Prevedi il 9-13 % del prezzo di acquisto, escludendo una commissione di acquisto, da versare all'agente immobiliare, applicabile in alcuni casi – chiedi prima di procedere. Le spese possono includere:
    • Imposta di trasferimento della proprietà: 6-7,5 % (meno se la proprietà è di nuova costruzione)
    • Spese notarili: 1-1,5 %
    • Spese legali: 1-1,5 % (per la nomina dell'avvocato)
    • Quota per la registrazione dell'immobile: 0,6 % per le proprietà che hanno meno di cinque anni, 1 % per le altre
    • Quota per il geometra (facoltativo)
    • Tasse ipotecarie (se previste)
    • Commissione dell'agente immobiliare fino al 10 % applicabile al momento dell'acquisto
    • Infine, non dimenticare i costi per la registrazione dell’immobile, l'IVA, il catasto e l’imposta di bollo
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    Considera le ipoteche disponibili. Come in Italia, è normale fare un mutuo (con ipoteca) in Francia per l'acquisto di un immobile. Se la tua scelta è questa, dovresti dichiararla all'avvocato, in modo che possa scriverlo nel contratto preliminare. Successivamente, se non sei in grado di ottenere un mutuo per qualsiasi motivo, il contratto preliminare sarà annullato e la caparra verrà persa. Generalmente sono ammessi prestiti fino all'80% del valore della proprietà, lasciando la caparra del 20% all'acquirente.
    • Attualmente ottenere un mutuo è un processo relativamente semplice, se il compratore straniero ha un reddito e/o possiede proprietà nel suo paese. Se sei proprietario di una casa, puoi scegliere di fare un primo (o secondo) un mutuo sull'immobile in Italia per ottenere il capitale con cui comprare la proprietà in Francia. In alternativa, puoi scegliere di concludere un mutuo sulla proprietà francese, nel qual caso il tuo reddito sarà il primario fattore determinante per la concessione del prestito. Nella maggior parte dei casi, i redditi da locazione non vengono presi in considerazione al momento di decidere se una persona è capace di sostenere un prestito.
    • Mutui in euro. È sempre più comune fare un mutuo in euro su un immobile francese, dal momento che i mutui in euro sono legati al tasso fissato dalla Banca centrale europea (BCE). Questa opzione è particolarmente interessante per i proprietari che percepiscono redditi in euro, ad esempio quelli provenienti da locazione, e stabiliscono, di conseguenza, di pagare le rate del mutuo in euro. Qualora un proprietario scegliesse di non lasciare la sua proprietà, può anche scoprire che il tasso ipotecario in euro è inferiore rispetto ai costi relativi al cambio di valuta e al trasferimento da una moneta straniera in euro.
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    Informati sulle imposte. Esiste una convenzione che elimina la doppia imposizione tra Francia e Italia. Pertanto, si versano le imposte in uno due paesi, non in entrambi. Consulta uno specialista finanziario e fiscale su tutte le questioni relative alle operazioni di acquisto personali e patrimoniali.
    • Imposta sul reddito. I non residenti possono essere soggetti all'imposta sul reddito ("impet sur le revenu") sul denaro guadagnato in Francia, ad esempio, se non abitano nell'immobile acquistato. Il tasso per il 2006 era del 20%. Ai fini fiscali, il cittadino straniero che soggiorna in Francia per più di 183 giorni in un anno solare è considerato residente. I 183 giorni non devono essere consecutivi.
    • I residenti francesi sono soggetti a imposizione fiscale se maturano il loro reddito principale in Francia, se la loro attività principale è in Francia o se la Francia è il paese in cui risiede la maggior parte delle loro attività sostanziali. Nel 2006, i redditi annui inferiori a 5.515 € non erano soggetti a imposizione fiscale. Quelli tra i 5.516 € e i 65.559 € erano soggetti a imposizione fiscale con aliquote del 5,5-30%. Sopra i 65.559 €, invece, veniva applicato il 40%.
    • Il meccanismo noto come "parts familiales" riduce la pressione fiscale. Con questo sistema, il reddito imponibile combinato del nucleo familiare viene diviso per il numero di unità (parti). Il coniuge, i figli a carico o altre persone sono considerati parti. Ad esempio, marito e moglie sono classificati come due parti, il che significa che i loro redditi si uniscono e quindi vengono divisi per due in modo da raggiungere un reddito imponibile comune, che viene poi soggetto a imposizione fiscale in base a determinate aliquote.
    • Altre imposte personali. Sia i residenti che i non residenti possono essere tenuti a pagare plusvalenze (CGT), se sono proprietari di beni (inclusi immobili) con profitto. Indipendentemente dalla residenza, un immobile appartenuto per 15 anni o più è esente da CGT. Prima di questo termine, dopo cinque anni di proprietà il guadagno netto si riduce del 10% annuo per ogni successivo anno di proprietà, altrimenti il CGT equivale al 16%. I residenti, inoltre, pagano un 'tributo sociale' dell'11% e una 'tassa sanitaria' dell'8%, se non esenti.
    • Sia i residenti che i non residenti possono anche essere tenuti a pagare un'imposta sui beni (compresi gli immobili) che hanno un valore al di sopra di 750.000 €. L'aliquota parte dal 0,55% fino ad arrivare all'1,80% sui beni oltre i 15.530.000 €. L'imposta di successione può valere sia per i residenti che i non residenti.
    • Tasse locali. Si possono applicare due tasse locali sulle proprietà: "taxe foncière" e "taxe d'habitation". Raccolti centralmente, i ricavi vengono distribuiti a livello regionale e nei distretti amministrativi locali (communes) per pagare i servizi, tra cui la raccolta dei rifiuti, la pulizia delle strade, le scuole e le altre strutture della comunità, così come la gestione di questi servizi.
    • Queste tasse e imposte si applicano indipendentemente dal fatto che un proprietario risieda o meno in Francia, o se l'immobile rappresenta la residenza permanente o la casa per le vacanze. La "taxe foncière" è dovuta dal proprietario, mentre la "taxe d'habitation" dal locatario (l'immobile è abitato da un inquilino). Qualora il locatario non pagasse, il proprietario è responsabile.
    • Le aliquote sono determinate dalla "collectivité territoriale", dall'autorità locale regionale, dal dipartimento e dal comune che riceve i contributi. Gli importi fiscali variano da regione a regione, a volte in modo sostanziale. Tra le due, la "taxe foncière" è la più costosa e può valere quasi il doppio della "taxe d'habitation".
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    Prepara i documenti di riconoscimento personali e di residenza.
    • Passaporti e visti. I cittadini dell'UE in possesso di un passaporto o un documento d'identità valido possono recarsi in Francia. Il visto non è richiesto. Per legge, in Francia è richiesto a tutti di portare la carta d'identità. I visitatori, quindi, devono poter esibire un documento d'identità valido su richiesta.
    • Residenza. I cittadini italiani, in qunto membri di un paese dell'UE, hanno il diritto di vivere e lavorare in Francia e non necessitano di un permesso di lavoro o un visto.
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    Conosci l'economia francese. La Francia è un paese in continuo mutamento. L'economia centralizzata degli ultimi cinque decenni l'ha messa in contrasto con i paesi vicini dell'Europa occidentale, spingendo il governo a privatizzare parzialmente o completamente molte grandi aziende, banche e assicurazioni nel tentativo che possa restare competitiva all'interno dell'UE e nei mercati globali. La Francia ha una pressione fiscale tra le più pesanti d'Europa (circa il 50% del PIL nel 2005). Il rallentamento generale dell'economia mondiale ha contribuito a spingere il suo deficit di bilancio oltre il limite del 3% del PIL stabilito dell'eurozona e la disoccupazione si attesta al 10% in un paese che ha visto un grande disagio sociale negli ultimi tempi.
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    Cerca altri cittadini italiani che hanno acquistato un immobile nella regione, nella città o nel paese che ti interessa. Cerca di imparare a parlare in francese. Allora, e solo allora, sarai in grado di godere davvero delle bellezze della Francia.
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Consigli

  • A Parigi si considerano circa tre mesi dalla firma del primo contratto fino alla conclusione definitiva.

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Avvertenze

  • Questo articolo funge solo da guida. Dovresti comunque cercare una consulenza professionale quando intraprendi qualsiasi tipo di transazione immobiliare.
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Riferimenti

  1. Fonte originale dell'articolo: www.realtorplus.co.uk, scritto e fornito da www.buyassociation.co.uk.

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