Sei alla ricerca di una casa da comprare, stai scartabellando gli annunci immobiliari, ed ecco che ti appare la seguente dicitura: “Proprietà pignorata”. “Hmmm”, pensi, “non è che qui ci scappa l’affarone?” Non ti agitare, caro il mio perito, sei finito nel posto giusto. Qui di seguito troverai una serie di trucchi e consigli che ti aiuteranno a orientarti nel mondo delle case pignorate in vendita.

Metodo 1 di 2:
Fai una Ricerca sul Campo

  1. 1
    Entra in confidenza con un agente immobiliare che abbia rapporti con banche specializzate nella vendita di case pignorate.[1] Cerca accuratamente nei siti web che riportano listini di case pignorate in vendita – non per trovare una casa, bensì per localizzare un agente. Se poi riuscirai a trovare un agente bancario, farai a te stesso un favore per due motivi:
    • Non dovrai pagare commissioni doppie. Spesso è possibile lavorare direttamente con un agente bancario per concludere un accordo, risolvendo la questione dell’agente immobiliare, che servirebbe solo da mediatore. Meno intermediari coinvolgi nell’acquisto, meno soldi dovrai sborsare.
    • Gli agenti delle banche possono accedere a liste private di proprietà pignorate. Non di rado, gli agenti hanno sottomano liste fresche ancora da rendere pubbliche. Prova a chiedere loro di queste liste, ti condurranno a un vero e proprio tesoro nascosto – case ufficialmente pignorate che non sono ancora state messe sul mercato.
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    Fatti preparare un prospetto finanziario dal tuo istituto di credito prima di iniziare a fare sul serio con la ricerca. Senza un prospetto finanziario che dichiari a quanto potrà ammontare il mutuo concesso dall’istituto di credito, il rischio di perdere affari succulenti è molto alto. Siccome il mercato immobiliare può muoversi assai velocemente, di rado i compratori hanno il lusso di farsi i conti in tasca dopo aver individuato la propria casa ideale.
    • Non dare per scontato di ottenere il finanziamento dallo stesso istituto di credito che ti sta vendendo l’immobile. Se anche l’istituto che vende la casa avesse un dipartimento di finanziamenti, potrebbe non avere le offerte migliori, e comunque i due dipartimenti – pignoramenti e mutui – non lavorano per forza in tandem. Al pari dell’acquisto di un’auto, avere un finanziamento sicuro prima di andare dal venditore è il miglior modo di fare le cose.
  3. 3
    Acquista familiarità con le leggi del tuo Paese. Suona noioso, ma essere incriminato per danneggiamento perché non hai usato la corretta dimensione del carattere non è nulla di cui ridere (è successo in America!). Non affidarti al tuo agente immobiliare, se decidi di averne uno, per ricevere consulenza legale. [2] Piuttosto, fatti una cultura sulle leggi del tuo Paese e rivolgiti a un avvocato, se ne senti il bisogno.
  4. 4
    Pensaci due volte prima di speculare, soprattutto se non l’hai mai fatto prima. Speculare sulle case pignorate è parecchio complicato. La banca venditrice non ti lascerà mettere piede nell’immobile per restaurarlo finché non sarà di tua proprietà, mentre la banca mutuante non ti permetterà di entrarne in possesso finché non avrai finito con le scartoffie. Se i danni riscontrati e le spese di rinnovo supereranno una determinata soglia, o se non sarai in grado di trovare un compratore abbastanza alla svelta, la tua nuova casa diventerà presto un bene in perdita.[3][4] Uomo avvisato…
    • Gli investitori più navigati sapranno guardare alla casa pignorata come a un investimento sul lungo termine. Coloro i quali sapranno tenersi ben stretto l’immobile per almeno 7 o 10 anni riusciranno con maggiore probabilità a pareggiare la spesa iniziale – se non a guadagnarci – rispetto a chi cerca un metodo per diventare ricco alla svelta.
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    Investiga e fai domande. Sapere è potere! E spesso non riuscirai ad arrivare al fondo delle cose se non farai un po’ di sana investigazione. Per quanto riguarda le case pignorate, come in tutti gli aspetti della vita, ciò che sembra troppo bello per essere vero spesso lo è.
    • Cerca di capire da quanto tempo è in vendita la casa. Una casa dal prezzo troppo basso che è sul mercato da almeno 8 mesi spesso ha qualcosa che non va.
    • Chiedi a chi vive vicino all’immobile perché, secondo loro, la casa non è ancora stata venduta. A volte, i vicini sono in grado di darti informazioni su cui la banca ha preferito sorvolare.
    • Chiedi alla banca i motivi che hanno portato al pignoramento dell’immobile. Potresti così scoprire in anticipo grossi problemi legati alla proprietà di cui altrimenti sapresti troppo tardi.
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Metodo 2 di 2:
Fai la tua Offerta e Concludi l’Accordo

  1. 1
    Per decidere quanto sarà la tua offerta, cerca altre proprietà con valori di mercato comparabili. Scopri quali altre case pignorate che hanno le stesse specifiche di base di quella che vorresti comprare sono in vendita in quel quartiere. A questo punto, valuta l’offerta in base al valore di altre proprietà simili e, cosa più importante, in base al tuo budget.
  2. 2
    Ricordati che spesso le banche sottostimano o sovrastimano i prezzi delle loro proprietà. Le banche, nello stabilire i prezzi delle case pignorate, spesso sbagliano. A volte fissano un prezzo troppo basso, così si avranno moltissime offerte in pochi giorni o addirittura in poche ore. Altre volte il prezzo è molto più alto di quanto la casa valga in realtà, e allora potresti proporre un prezzo più basso e sperare che vada bene.
    • Non ci sono “segreti” per capire se il prezzo di una casa è giusto oppure no. Confronta i prezzi di altre proprietà simili, valuta da quanto tempo sono sul mercato e fai attenzione a quali sono le condizioni attuali del mercato immobiliare (è attivo oppure è fermo?). Fidati del tuo istinto e tieni sempre d’occhio il tuo budget.
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    Un paio di volte ti capiterà di essere battuto sul tempo per una casa che ti piace davvero molto.[5] Succede ai migliori e può capitare anche a te. A volte le banche tagliano i prezzi per far spargere la voce e avere molte offerte. In questo caso, anche se rilanci, finirai per perdere quello che all’inizio era sembrato un affare. La cattiva notizia è che non c’è modo di evitare queste circostanze. La buona notizia è che rimanere scottato un paio di volte ti farà diventare più esperto in materia e pronto a cogliere al volo la prossima occasione.
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    Fai fare una perizia prima di concludere qualunque accordo. Una perizia ti può costare dai 200 ai 400 euro, ma risolvere problemi grossi – come la presenza di termiti o di danni strutturali – potrebbe costarti molto di più. Inoltre, la banca vende la casa pignorata così com’è. Questo vuol dire che se c’è qualcosa che non va all’atto dell’acquisto, sarà compito tuo risolvere eventuali problemi.
    • Assicurati che le utenze siano attive prima di far effettuare la perizia. È molto difficile fare una panoramica esaustiva della casa senza poter controllare anche luce e gas.
  5. 5
    Fai fare una stima di quanto dovresti spendere per eventuali riparazioni e miglioramenti prima di acquistare la casa. Sapere quanto ti costeranno questi lavori oltre il prezzo della casa ti aiuterà a capire se stai facendo l’affare della tua vita o se invece ti stanno fregando.
    • In questa stima includi anche le spese impreviste. Ci sono ottime probabilità che finirai con lo sforare il tuo budget, soprattutto quando si tratta di case pignorate. Se la proprietà è ancora un affare dopo aver calcolato le spese per eventuali riparazioni/miglioramenti, procedi pure. Se poi non sfori nemmeno il tuo budget, sei fortunatissimo!
    • Una buona regola è destinare alle riparazioni un 10% del prezzo di listino. Può sembrare molto, ma se poi avanza qualcosa, tanto meglio. Inoltre, è sempre meglio essere onesti che ottimisti, soprattutto quando si tratta di case.
  6. 6
    Se le case della zona si vendono facilmente, o se il mercato diventa molto attivo, fai la tua offerta migliore. Se c’è molta competizione, anche 4000 o 5000 euro possono fare la differenza. Se ti dimostri serio e deciso fin dall’inizio, avrai molte più probabilità di successo.
    • Non pensare che poiché la casa è pignorata e la banca la mette in vendita, tu possa comprarla a metà del suo valore. Infatti, molti agenti immobiliari incaricati dalla banca di vendere la proprietà si sentiranno insultati da questa considerazione, cosa che potrebbe rallentare il processo di acquisto. Le persone (e soprattutto le banche) non accettano facilmente di essere “rapinate”.
  7. 7
    Sii paziente. La pazienza è una virtù che molte persone che vogliono comprare case pignorate non coltivano per niente. Il tuo vantaggio in questo caso è di attendere che arrivi l’occasione giusta. Non ti affezionare a una casa prima che sia tua. Dopo che ti sarai scottato un paio di volte e tutti i tasselli andranno al loro posto – il prezzo della casa in linea con il tuo budget, la perizia della casa, le giuste riparazioni, poche offerte di altri compratori – afferra al volo l’occasione come un predatore con la sua preda. Buona fortuna!
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Consigli

  • Ricordati che le case pignorate sono messe in vendita da banche e non da chi ci vive. Alle banche non interessa nient’altro che la terminologia. Non importa chi fosse il proprietario né le condizioni della proprietà, te la danno “Così come si presenta, con tutti i suoi difetti, ecc.”.
  • Sii sicuro della tua offerta o la banca non ti considererà mai un compratore credibile.
  • Offri il pagamento in contanti e una data d’acquisto più immediata di quella che secondo te gli avvocati potrebbero proporre.

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Avvertenze

  • Rivolgiti immediatamente a un avvocato immobiliarista.
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